SCI percevant des loyers jugés anormalement faibles – Cour administrative d’appel de Versailles du 10 juin 2021, n° 19VE02898
Deux sociétés de capitaux étrangères ont formé une SCI pour acquérir une villa. L’administration a estimé insuffisants les loyers reçus par la SCI au titre de la période d’occupation de la villa par les personnes qui y ont séjourné, en l’occurrence à la fois des associés des sociétés mères et des tiers.
Elle a fondé son appréciation à partir d’une estimation de la valeur vénale que comportait la villa pendant les années vérifiées (2007-2009), estimation dont elle a tiré la mesure du loyer normal qui aurait dû être retiré de sa location.
La villa, acquise en 1996, était encore, au cours de la période vérifiée, impropre à la mise sur le marché des locations de villa de prestige : c’est une demeure vétuste appelant d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes, notamment en matière d’installations électriques, et qui ne comporte ni piscine ni places de stationnement.
La Cour valide la méthode de reconstitution du loyer normal suivie par le service alors qu’elle se détache du prix auquel la SCI a payé la villa dix ans plus tôt.
La Cour rejette l’expertise d’un notaire qui a conclu que si la valeur locative annuelle » théorique » de la villa peur être fixée à 1 000 000 euros, sa valeur locative » réelle » est nulle, en raison de l’impossibilité de la donner à bail en l’état.
La Cour relève que ce rapport, établi postérieurement aux années vérifiées, ne permet pas de conclure que la villa aurait alors été inhabitable alors d’ailleurs qu’il est constant qu’elle a été effectivement habitée.
Enfin, et par une argumentation bizarre, la Cour estime qu’en admettant même que des travaux de mise aux normes ou d’aménagement étaient indispensables pour que la villa se présente au marché locatif dans de bonnes conditions, il n’est pas établi, notamment eu égard aux loyers qu’elle pouvait escompter, que la SCI, qui a acquis le bien en toute connaissance de cause en 1996 soit dix ans avant la première des années en litige, n’aurait pas été en mesure de financer ces travaux de rénovation, alors même que son objet social est la location du bien immobilier dont elle est propriétaire.